На прошлой неделе средние ставки по рыночной ипотеке выросли впервые с апреля 2025 года. Рост составил всего 0,01-0,03 процентного пункта, но затронул все ключевые сегменты: новостройки (до 18,71%), вторичное жильё (18,68%) и рефинансирование (18,37%). По данным ЕИСЖС, повышение связано с действиями Альфа-банка и банка «Санкт-Петербург», которые откатились от агрессивных условий предыдущих месяцев. При этом 19 июня Центробанк вновь снизил ключевую ставку - до 14,25%, девятое снижение подряд. Парадокс: ставка ЦБ падает, а ипотечные - растут.
Ранее Промсвязьбанк снизил ставки, но только по вторичке и рефинансированию, что не повлияло на общий тренд. Эксперты «Дом.РФ» и «Эксперт РА» подчёркивают: рост точечный. Изменения коснулись банков, чьи условия были заметно выгоднее рынка. Остальные 90% игроков пока не реагируют - ждут заседания ЦБ 24 июля. Но даже небольшой сдвиг у двух участников хватило, чтобы «потянуть» среднее вверх.
Что случилось
Ставки по ипотеке выросли впервые с апреля 2025 года - не из-за массового повышения, а из-за коррекции двух банков, которые ранее предлагали заниженные условия. Альфа-банк и банк «Санкт-Петербург» подняли ставки с 18,4% до 18,7%, что повлияло на средний показатель по рынку. Центробанк тем временем продолжил снижать ключевую ставку - до 14,25%. Это создаёт эффект расхождения: дешеветь становится дешевле, но ипотека - чуть дороже.
Как два банка меняют общее настроение
- Механика среднего: если 18 банков держат ставку 18,7%, а два игрока резко снижают её до 17,5%, средний показатель падает. Сейчас - обратная ситуация. Даже без массовых изменений рост у двух агрессивных игроков тянет индекс вверх.
- Рефлекс рынка: 90% банков не меняли условия, но новость о росте уже в СМИ. Заемщики начинают переживать: вдруг дальше будет только хуже? Это влияет на решения - кто-то ускоряет покупку, кто-то откладывает стройку.
- Если дом: вы строите коттедж в Подмосковье, клиент рассчитывал на 18,5% в Альфа-банке, а получил 18,7%. По кредиту на 10 млн - это +14 тысяч в месяц. Он просит снизить цену. Вы теряете прибыль или сделку.
- Если дача: рефинансируете кредит 2024 года (19,5%) под 18,4% - экономия за 10 лет около 670 тыс. рублей. Но если выберете банк, который только что поднял ставку, потеряете 25 тыс. в год. Сравнивайте предложения, а не общие тренды.
- Игра на опережение: 24 июля ЦБ может подтвердить тренд на смягчение. Тогда ставки могут снова пойти вниз. Но тот, кто купил дом в июле, уже в рынке - и не вернёт разницу.
Почему растёт не только ипотека
Даже минимальный рост ставок усиливает давление на весь цикл строительства. Банки оценивают не только ключевую ставку, но и риски - например, рост цен на топливо и логистику. Эти же факторы напрямую бьют по застройщикам: доставка пиломатериалов, окон, инженерных систем становится дороже. Даже если вы строите без кредита, бюджет «съедается» с двух сторон: материалы - вверх, кредитные ожидания - тоже.
«Банки принимают решения не только по ключевой ставке, но и по внутренним прогнозам рисков. А строители - по тем же самым ценам на бензин и цемент», - отмечает Ирина Носова, АКРА.
Особенно уязвим сегмент умных домов: оборудование часто импортируется, логистика сложная, а задержки поставок - частое дело. Простой на неделю, а то и месяц - и вы уже платите проценты по кредиту, но дом ещё не готов. Этот «дом на проценте» - скрытый фактор, который редко закладывают в смету, но он может стоить десятков тысяч в год.
Что делать сейчас
- Если планируете ипотеку - возьмите расчёты сразу в трёх банках, особенно в тех, кто не участвовал в июньском росте. Не ориентируйтесь на средние цифры - сравнивайте конкретные предложения.
- Уточните у застройщика: заложены ли в смету корректировки из-за логистики или задержек? Инфляция на стройке не всегда видна в договоре.
- Рассматриваете рефинансирование? Сравните условия до 24 июля, но не спешите. Тренд может развернуться после заседания ЦБ.
- Оцените зависимость от сроков: задержка стройки сегодня может обойтись дороже, чем год назад - из-за более высоких ставок и цен на материалы.
- Проверьте договор с подрядчиком: есть ли пункты о пересчёте сметы при росте цен или форс-мажорах? Гибкость на этапе проектирования снижает риски.
Компании, которые закладывают эти факторы заранее, минимизируют сюрпризы. Например, Б5Дом включает в архитектурные проекты не только умные системы, но и адаптивные графики строительства - с учётом ценовой динамики и логистики. Это не отменяет влияния ставок, но помогает держать бюджет под контролем.