Продажи новостроек в Москве упали до минимума с 2017 года - это не временная пауза, а переформатирование рынка. Во втором квартале 2026-го в Старой Москве купили всего 3,4 тысячи квартир и апартаментов на 73,8 млрд рублей. В денежном выражении - минус 25,3% к прошлому году, в количественном - почти вдвое: падение достигло 47,3%. Даже по сравнению с первым кварталом 2026-го объём сделок снизился на 6,4%. При этом 82% новых проектов - это премиум и элитное жильё. Массовый сегмент почти исчез: в Новой Москве за полгода стартовал лишь один объект комфорт-класса.
Что случилось
Во втором квартале 2026 года рынок новостроек Москвы показал худший результат с 2017 года: в Старой Москве реализовали всего 3,4 тысячи квартир и апартаментов. Оборот - 73,8 млрд рублей, что на 25,3% ниже, чем годом ранее. Количество сделок упало почти вдвое за год и на 6,4% - по сравнению с первым кварталом 2026-го. Основная причина - сокращение предложения в массовом сегменте. Застройщики всё реже запускают проекты комфорт-класса: их доля в новых стартах за полгода составила лишь 18%. В Новой Москве за это время начался только один такой объект. Спрос в июне слегка оживал на фоне ожиданий расширения семейной ипотеки, но изменений не произошло - теперь их ждут не раньше октября.
Почему девелоперы бегут в премиум
- Материалы стали дороже на 40% с 2023 года - инфляция на бетон, сталь и логистику съедает маржу в массовом сегменте. В премиуме расходы можно переложить на покупателя.
- Девелоперы переключились на рентабельность: если в 2020 году 60% проектов были массовыми, то к 2026-му - всего 18%. Остальное - бизнес- и элит-класс с террасами, панорамными окнами и smart-инфраструктурой.
- Земля в центре кончается: свободные участки в Старой Москве используют под редевелопмент или малоэтажку - такие проекты сразу выходят за рамки бюджетного жилья.
- Покупатели «подтягиваются» вверх: те, кто планировал комфорт-класс, теперь берут больше - за счёт накоплений или рефинансирования. Это создаёт иллюзию спроса на дорогие квартиры, хотя на деле - сжатие ниши.
- Госпрограммы отстают: семейная ипотека с её ставками и лимитами уже не покрывает рост цен. В итоге «льготные» кредиты работают не на доступное жильё, а на премиум.
Что теряет город
Когда массовое жильё исчезает, город теряет социальное равновесие. Премиальные анклавы с частными парками, консьержами и закрытыми дворами становятся «островами», куда не входят те, кто эти удобства обслуживает - учителя, санитарки, курьеры. Даже умный дом может стать барьером: если система доступа или управления ЖКХ рассчитана только на платящих, она разделяет, а не объединяет.
«Город - это не архитектура, это люди. Когда жильё делится на „входите“ и „не входите“, теряется сама идея общего пространства» - замечает урбанистка Анна Левченко.
Технологии, созданные для комфорта, при таком раскладе превращаются в инструменты сегрегации. Если на даче это может быть просто неудобно, то в городе - это вопрос качества жизни для тысяч людей.
Как искать жильё без переплат
Если вам нужно жильё вне премиум-сегмента, смотрите за пределы Старой Москвы: Новая Москва и ближнее Подмосковье - там ещё запускают проекты комфорт-класса. Обратите внимание на новостройки, стартовавшие в 2024-2025 годах - это, возможно, последние доступные варианты. Проверьте, входит ли объект в госпрограммы, и убедитесь, что разрешение на строительство получено до 2023 года - тогда шансы на сбалансированную цену выше. И не гонитесь за дизайном холла: наличие школы, поликлиники и автобуса может сэкономить часы в день.
Проекты Б5Дом строятся с учётом этого сдвига: они предлагают современную архитектуру и технологии умного дома, не превращая жильё в закрытый клуб. Такой подход помогает сохранить баланс - чтобы комфорт не зависел от размера кошелька.